买房最大秘诀是什么?就是要乖乖地听国家的话!

2017/6/8 15:41:00   标签: 炒房去库存雄安新区
摘要国家的话不能当耳边风,任何时候都不要低估国家对楼市的控制力,因为国家的手上掌握了太多的工具。总之,房地产的任何一个关键性环节都在政府的掌控之内。当国家喊你买房的时候,你就抓紧买买买吧,真不亏。

  今天聊的主题是楼市拐点到了吗?我认为这是肯定的,但这句话还不是特别准确,香港、东京、纽约这些地方的房价,有起有落,它们是有拐点的,但我国楼市,特别是热点城市的楼市目前还没有出现过真正的拐点,它从来都是涨一波歇一会再继续的节奏。所以,如果中国楼市有拐点,那其实是横盘,事实上这一波限购升级之后,几乎所有热点城市的流动性都被冻结了,横盘是肯定的了。

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  横盘对自住型买家来说,没什么影响,但对投资性买家来说,是个很大的利空,因为楼市受预期的影响很大,国人的心理向来都是买涨不涨跌,横盘直接改变了预期,大部分潜在的购房者会从“冲动”转变为“观望”,再加上持续升级的限购,需求端大幅减少,那些杠杆率高或者对流动性要求高的投资者只能降价出货了,所以局部性的技术性回调是肯定的。事实上,深圳、上海等热点城市的房价最近几个月已经技术性回调了。

  注意,这里的用词是“技术性回调”,不是“基本面回调”,这种回调只是轻微的,不会断崖式下跌,因为支撑热点城市的基本面没有发生变化,这些城市仍然聚集着全国最好的就业机会与公共资源,对人口与资金的吸引力仍然最强。

  但不管怎样,这一波楼市的拐点的确是来了,还指望像去年和今年年初那样猛涨,是不可能的,最好的结果也就是横盘了。对广大购房者来说,正好也可以冷静下来好好想一想,刚刚过去的这一波楼市有哪些心得和教训?

买房最大秘诀是什么?就是要乖乖地听国家的话!

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  现在回过头来看,买房的最佳时机,其实是国家喊你买房的时候,我记得吴晓波好像也说过类似的话,说买房要听国家的话。大家是否还记得2015年年底中央经济工作会议召开之后,有一个词特别的火,叫做“去库存”。

  现在来看,这个词其实就是这一波楼市的起点,可惜的是当时很多人没听懂,我记得当时媒体上的声音基本上都是唱衰,认为房地产要去库存,说明房子太多卖不出去了,要降价促销了。事实上,当时二三线城市的库存量的确大得惊人,一些城市的去库存周期甚至达到100个月,再联想到钢铁、煤炭等行业去产能的萧条景象,一定有那么几个瞬间,你会认为当时的房地产已经成为一个夕阳产业。

  结果呢?深圳可能是最先听懂了国家的话,房价率先动起来了,但市场并没有当一回事,大多数人认为这只是创业板造富运动带来的局部反应,这是深圳的独特性,对全国来说没有示范效应。但是很快,中国城市的老大哥——上海,也跟着涨起来了,这仍然没有引起市场的足够重视,毕竟大家都认为“中国只有一个上海”,上海的房价居然被深圳超过,补涨一下是可以理解的。

  不过,房价的联动反应并没有在上海这里戛然而止。很快,东莞、惠州、佛山、嘉兴、无锡、廊坊等大都会区卫星城也出现暴涨,紧接着是苏州、南京、厦门、合肥“四小龙”占据楼市的风暴眼,然后是武汉、郑州与杭州的跟涨,到8月份,就连广州、长沙、成都等不温不火的城市也出现了炒房热。至此,所有人都承认,牛市真的来临了,整个市场进入疯狂。

  算一算,这个时间距离2015年年底的中央经济工作会议也就一年不到的时间,说明楼市对政策的响应非常的敏感。现在的你一定在后悔,如果当时听懂了国家的话,响应国家号召买房去库存,现在是不是就赚大了?当时深圳的房价只有现在的一半,限购也比较松,很容易上车的。

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  当然,国家的话还没说完,到2016年底,同样是中央经济工作会议,中央又说了一句话,叫做“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话比“去库存”通俗得多了,但仍然很多人没听进去,继续跟风炒作、高位接盘,结果呢?不到半年时间,全国几乎所有热点城市以及周边的卫星城,都推出了史无前例的限购令,包括限售、限商住房这些从没用过的大招都拿出来了,之前烈火喷油的楼市迅速遇冷,并将持续保持横盘,那些高位接盘、高杠杆率的投机者估计要扑街了。

  不仅如此,国家还通过最近大热的雄安新区传递了一个重要信号,这个可以与深圳特区、浦东新区相提并论的国家新区,具体要做什么还不清楚,但有一点已经非常明晰,就是不给楼市炒作留任何机会,全区将实行新加坡式的公屋制度。这里面的意思怎么解读都不过分,雄安新区是“千年大计、国家大事”,可以很好传递决策层在治国理政上的新思路,其在房地产上的新思路如果成功,即便不推广到全国,也会对未来的房地产行业带来极大的冲击。

  之所以重温了一下国家在关键时点喊出的这三句话,是想说明什么?国家的话不能当耳边风,任何时候都不要低估国家对楼市的控制力,因为国家的手上掌握了太多的工具,供给侧的土地由国家垄断供应,推地节奏可以灵活掌控,需求端也可以通过限购令灵活调整,资金与杠杆率则可以通过货币政策紧紧把控。

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  总之,房地产的任何一个关键性环节都在政府的掌控之内。当国家喊你买房的时候,可以通过降息降准、减缓推地节奏、限购宽松,甚至通过减税、买房落户等各种优惠政策把楼市刺激上去。比如,刚刚过去的这一波楼市就有货币政策的推波助澜,从2014年年底到2015年年底,央行在一年之内9次挥起降准降息的政策工具,货币之水开始泛滥,2015年全年新增人民币贷款超过11万亿元,刷新2008年全球金融危机以来的历史记录。

  当国家喊你住手的时候,又可以通过限购升级、增多土地供应量、加息等各种政策工具把楼市的流动性瞬间冻结,比如这一波调控升级,很多城市就把限售、限商住房这种大照都放出来了,部分热点城市还对学区房出招,让学区房的含金量大打折扣。总之,为了给过热的房地产市场降温,这一波调控几乎是没有天花版的。

  大家都说中国股市是一个政策市,但相比楼市,股市只是小儿科,楼市才是更红更专的政策市。在这样一个政策市里,什么经济数据与经济规律都不靠谱,最靠谱的事情是听国家的话,你不听国家的话,或者理解能力差,会吃大亏的。

  当然,如果你实在听不懂国家的话,也没关系,我还告诉大家一个偷懒的办法,就是瞄准深圳、上海这两个标杆城市。过去十几年,几乎每一波大牛市,这两个城市对国家政策的反应速度都最快,他们与其他城市的确存在一定的时差效应。一年前,这二位也是最先上涨,很多人没看懂,现在,他俩开始横盘甚至微跌了,你看懂了没?

来源:微信公众号:城市战争
作者:孙不熟