上海彻底叫停商住两用房!“类住宅”投资客何去何从?

2017/6/22 19:50:00   标签: 商住两用住宅房房产调控
摘要商住房的土地性质,是办公、商业用地,并无居住用途。近年来因商业地产销售形势不好,住宅持续热销,一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义建造商住房,直接违反了规划用途。

  编者按:

  在上海市政府发布规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》后,很多已购买商住两用房的“类住宅”投资客,将会遇到房子难出手,未来“住房”变“商务楼”的尴尬境地。商住两用房的历史到底该如何处理?今天海佑君就来和大家探讨一下此类房产的投资问题。

  维护购房人利益

  上海市从年初开始清理整顿商住房。1月初,上海市政府叫停了“类住宅”项目网签。之后,对商办项目改变房屋使用性质进行清理,清理对象包括:擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等。5月17日,上海市政府正式下发商住房整顿方案,其中影响最大的,是已售但未交付的商住房。上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,加强对经营性用地出让的管理。该规定要求,出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

  海佑君在这里要先解释一下,商住两用房和普通商品住房的区别。商住两用房是既能办公又可以居住的一种产品,是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。房屋作为投资的价值在于能不能赢利。房子不是根据产权性质决定值不值得投资,而是取决于房子的地理位置、户型等。一般来说,商住两用的房子格局好,LOFT户型,花1万多元就可以把房子分成上下两层,上面住人,下面活动、休闲,非常方便。买30平方米相当于买60平方米,因此很受年轻人青睐。

  另外,商住两用项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同,配套设施不同,容积率及绿化、公共设施面积不同,安全级别不同,物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如,“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

  对此,海佑君提醒大家:从投资置业的角度看,投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。虽然这种房子不限购也不受房贷限制,但不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,有些更需要全款买房,且不能申请公积金贷款。

  商住两用房弊端多

  与普通住宅相比,商住房有很多弊端,商住房土地出让年限最长为50年;商住两用房不能迁入户口,不能享受学校、居委会等配套设施;大多数商住房是商水商电,水电等费用标准也高于住宅,商住房的物业费、供暖费,也要比住宅贵很多;商住房的公摊面积比较大,且因为有居住又有办公,人员也混杂,居住环境差。

  此类房屋房产证上明确标明是商用,虽然也是五证齐全,但只是表面上的合法。如果认真追究起来,围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”,是开发商的一种营销手段、广告策略。很多房产销售都是打着“不受限购令约束、投资自住皆可”,以及由于停止审批而具有的“稀缺性”上。另外,从价格上来看,其价格多为同区域住宅价格的60%至70%,因此更具有一定的吸引力。海佑君的很多家人与朋友,也曾一度被这种“高性价比”的“住宅”所吸引。

  事实上,商住房的土地性质,是办公、商业用地,并无居住用途。近年来因商业地产销售形势不好,住宅持续热销,一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义建造商住房,直接违反了规划用途。

  购买商住两用房的大部分是没有购房资格的非上海户籍的外来人员,他们中的一部分人购买“商住两用”项目纯粹是受限购影响的无奈之举,但是还有大多数人是作为投资或过渡房使用的,都考虑将来可以出租,获得一部分固定收益。甚至一些上海户籍的购房者被吸引,从而决定作为投资房进行储备。

  商住两用房未来的持有价值能否保值,是目前大众关心的问题之一。商住房是在一二线城市因为限购或者住宅高价下产生的。三四线城市住宅存在库存积压,商住房市场空间不大。未来一二线城市商住房的政策压力将越来越大,特别是一线城市,除了核心区,其余区域的商住房持有价值都不会太高。按照政策规定,未来商住房在上海由于全部强制要求进行整顿,对其作为“住宅”进行销售的价值和意义几乎不大。而在北京,商住房虽然可以出售给个人,但必须符合在北京无房,且有相应的社保和纳税等资格。加之商业银行暂停抵押贷款,使得商住房的吸引力远小于普通住房。商住房热度降了,市场整体的热度也会下降。

  海佑君认为此次调控的意义在于,堵住限购的漏洞,使炒房资金不能转战商住房,切实实现‘房子是用来住的,不是用来炒的’。商住房的发展空间越来越狭窄,此类产品被认为是和目前供给侧结构性改革的思路格格不入的,所以其退出市场的可能性很大,唯一有一点值得保留的,就是LOFT的建筑设计可供租赁型公寓借鉴。上海和成都的规定既限制了产品开发的模式,也限制了产品的市场成交模式,所以利空效应很明显。而与此同时,商住房的价格也将容易下滑,毕竟商住产品的流通性在快速降低。不管大家是不是配置了此类资产,海佑君都想提醒各位,在金融产业不断创新的今天,市场投资品种日益丰富,高净值人群的投资行为更应多元化,资产配置需根据经济趋势与时俱进,千万不要固守一种方式,从而错失了顺势而为的其他投资机遇。

来源:海佑基金
作者:华雯颖