最新房价预测出炉!来看看你的城市下半年是涨是跌?

2017/7/24 9:34:00   标签: 调控房价一二线城市
摘要房地产的供应流程基本是这样的:房地产企业通过招拍挂等方式获得土地,然后在土地上开发建筑楼盘,并根据各地预售条件的不同,在楼盘盖到一定程度(比如投资了25%)的时候拿预售许可证进行预售。

  一二线热点城市房地产调控措施的加强使得资金外溢,投资客纷纷涌向三四线城市,导致部分三四线城市的房价忽如一夜春风来,在短时间内出现暴力拉升,比如徐州6月房价环比上涨6.27%、今年上半年涨幅高达30%。

  然而,必须注意的是,三四线城市的当地购买力并不像一二线城市那么雄厚,积压的刚需蓄水池虽然在数月之内得到释放,但后劲可能不足。

  这种情况下,大家不禁要问:各个城市未来的房价会怎么变化?哪些城市的房价比较有支撑?又有哪些城市需要绕道走呢?

  先看影响房价走势的三个因素

  房地产的供应流程基本是这样的:房地产企业通过招拍挂等方式获得土地,然后在土地上开发建筑楼盘,并根据各地预售条件的不同,在楼盘盖到一定程度(比如投资了25%)的时候拿预售许可证进行预售。预售后,房地产企业继续盖楼盘,直到楼盘建好、通过验收,然后交房(参见图1)。

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  如此,分析一个城市的房价,有三个角度:

  一是观察最近的房价变化。因为房地产流动性差,所以房地产价格的变动具有趋势性。比如,拿楼盘和股票比,股票的流动性就比楼盘好很多,当天卖掉股票,钱立马会回来,但出售楼盘所花费的时间就长很多。流动性差意味着一旦房价下跌就容易产生观望情绪,因为购房者买涨不买跌,当观察到房价出现下跌后通常可以再等一等,因为房价不会迅速出现拐点。因此,观察近几个月的房价变动通常可以预测未来1-3个月的房价变化。

  二是观察可售楼盘的数量,即近期拿到预售证的楼盘有多少。这里的可售楼盘相当于库存的概念,如果可售楼盘很充足,比如近一段时间突然有很多楼盘纷纷进入预售期,意味着市场上有很多的供给,这会对房价产生压力。可售量通常可以影响未来3-6个月的房价变化。

  三是观察土地出让情况。最近招拍挂的土地数量相当于中长期的库存,这些土地经过6-9个月的建筑时间,就会变成可售楼盘,因此,一段时间内一个城市的拍卖土地数量暴增,意味着未来6个月以后的商品房供给也会大幅增加,房价就会面临下行的压力。所以,土地出让情况可以看成是影响未来6个月以上时间的房价的变量。

  短期:哪些城市不宜购入房产?

  了解了影响房价走势的因素,再来看看哪些城市短期不适合购入房产。

  首先,需要弄明白短期哪些城市的房价可能较弱。为此,我们把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图中观察,发现量缩价跌的城市短期房价走势不乐观。

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  比如,根据各主要城市6月的销量环比和房价环比,各城市主要分布在三个象限中(参见图2): 

第一类城市量缩价跌,这类城市(合肥、珠海、青岛、北京等)分布在左下角的第三象限中,这类城市短期房价不乐观;

第二类城市量缩价升,这类城市(徐州、大连、成都等)分布在左上角的第二象限中,它们的房价需要警惕,因为房价的上涨没有获得成交量的支撑;

第三类城市量价齐升,这类城市(深圳、上海、南京等)分布在右上角的第一象限中,这类城市房价短期继续看涨。

  因此,如果看未来1-3个月,买房需要规避的城市有合肥、珠海、青岛、北京等,在第四象限的厦门和苏州也要警惕;短期来看,基本面比较健康的城市有深圳、上海、南京等。

  中期:哪些城市库存压力大?

  下面,分析一下哪些城市未来3-6个月的库存压力大,以此来推断其房价走势。

  通过计算各个城市6月末的可售住宅数量和今年上半年月平均销量的比值,可以得到每个城市住宅的可售月数(参见图3),即消化现在的可售住宅大概需要用掉多少个月的时间。一般来说,可售月数在6个月以下的城市房价上涨压力较大,可售月数在12月以上的城市房价下跌压力较大。

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  从图3可以看出,惠州、淮安、上海、安庆、芜湖、南京、杭州等城市可售月数在6个月以下,说明中期来看房价上涨的压力较强;金华、东莞、赣州、马鞍山等城市可售月数在12个月以上,中期来看房价面临下跌的压力。

  长期:哪些城市房价看跌?

  再来展望一下未来各城市6个月以上时间的房价走势。通过计算各个城市从2016年6月至今年6月拍卖住宅用地建筑面积的总和,再除以这些城市今年上半年的月平均住宅销售面积,能大体得到过去1年拍卖的住宅用地,在形成可售货源后大约可以销售多少个月份(参见图4)。

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  从图4可以看出,泉州、深圳、湘潭、韶关、台州、东莞、青岛、温州、长春等城市土地可售月数在6个月以下,说明长期来看房价继续上涨的动力较强;潍坊、无锡、南京、武汉、济南等城市土地可售月数在20个月以上,长期来看房价拐头向下的概率较大。

  通过以上分析,就可以总结出未来短期、中期和长期内看好和不看好的城市。具体来说,房价看涨的城市一般是最近住宅销售量价齐升、住宅可售量不足半年、过去1年土地成交量较少的城市;房价看跌的城市一般是最近住宅销售量缩价跌、住宅可售量在1年以上、过去1年拍卖的土地可卖1年半以上的城市(参见表1)。

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  综上,您就可以知道哪些城市可以继续持有、哪些城市应该及时下车啦。最后,祝各位买到自己满意的住房。

来源:微信公众号:苏宁财富资讯
作者:左俊义