北上广深的房子还值得买吗?(卖掉北上广深已可以买下美国)

2016/12/17 11:43:00   标签: 房地产崩盘买房北上广深
摘要据说日本崩盘时,卖掉东京可以买下整个美国,大约网友参照这个前例。我也认为,如果卖掉北上广深能买下整个美国,那么中国房地产市场确实到了崩盘前期,尽管这种判断仍然是没有逻辑的,但这是很强的Common sense。

  2006年于我是非常特殊的一年。

  那一年,我硕士毕业,告别了校园,拉着妈妈送的沙驰行李箱,乘着东家订的国航航班,从北京到了上海。

  就这样误打误撞,我竟然一头扎进过去10年中国最热门的行业:房地产。而东家,还是一家最早进入中国的美国大地产商。

  彼时,租住在东昌路的老公房里,陆家嘴最便宜的房子。老式的筒子楼,30平米的独室户,斑驳剥落的白粉墙,藤编的吱吱呀呀的家具,冬季太冷,冻得哆哆嗦嗦,老旧的空调只轰轰响,没有热量。

  Anyway,年轻的姐一头扎进了新生活,公司就在证交所旁边的大厦里,完全是电影里美国人的工作场所,那种兴冲冲明亮蓬勃的调子,多年后我仍然记得。姐每天像打了鸡血一样早出晚归,哪里是加班呀,简直是不下班。

  嗯,薪水还是灰常丰厚滴。其实,当时我应该考虑买房的,遗憾的是无脑的我把不少钱拿去炒股了。后来某天听到一位台湾同事的妈妈说:记住两件事,一是女孩子25岁要出嫁,二是买房子别买股票。

  哎呀,醍醐灌顶,恍然大悟,醒世恒言呀!

  2008年前后是上海外资的鼎盛年代,随着金融危机以及中资的前进以及中国放缓的发展步伐,上海的外资逐渐褪去了光环。前几天还有朋友问那些Lucy, Peter, Julia 都去哪里了?有人笑着说都变成刘铁柱、张大山和王红英了呀。

  然而不管你是Mary, Sunny还是Ivory, 都得面对上海的房价与一去不复返的华年。

  一晃十年过去了,我忙着择业、择房、择偶。

  说实话,没有一样好择的,大概是因为自己资质普通,还总想择好的,其实最后发现,我们选择的是自己,是成为怎样一个适合的自己。期间,姐还办公司,做了一些项目,挺辛苦的。

  不回顾了吧,今年公司和项目都告一段落了,突然发现前些年自己买的房子,此起彼伏的涨着,全中国都在谈论房价。阿谁说,不如把你买房的经验教训写下来,跟大家分享吧,我想了想,自己没有什么特长,也没有多少爱好,若说喜欢,就是喜欢看电影,喜欢看房子,做自己喜欢的事情,即使没有获益,最后不还落个开心吗?

  我看房的爱好是我的建筑师女同学熏陶的。她具有很多天赋,出色的绘画能力,卓越的洞察力,伊很早就购置了若干房产,从从容容就财务自由了。后来我总结,但凡有出色容颜或脑力的女人,生活的都很好。她们的天赋都兑现了,那些无法兑现的肯定是缺乏天赋,比如我。没有天赋的人想要生活的好,只能比别人多付出血汗。

  好吧,前因后果就交代到这里,下面就推出我这个系列:每篇一个内容,分析我理解的房地产,以及哪里还能买,哪里需要卖。

  By theway, 我以前的职业是房产分析师,这也是某人劝我写买房经验的原因吧。

  开宗明义,我想从衡量中国房价,尤其是北上广深房价开始。

  网上一直广为流传“卖掉北上广深,可以买下整个美国”,因此判定中国房市到了崩盘前夕。据说日本崩盘时,卖掉东京可以买下整个美国,大约网友参照这个前例。

  我也认为,如果卖掉北上广深能买下整个美国,那么中国房地产市场确实到了崩盘前期,尽管这种判断仍然是没有逻辑的,但这是很强的Common sense。

  那么,我就尽自己所能,把美国,中国以及北上广深的住宅价值用数据逐一估出,数据说实话,也欢迎大伙对于其中的疏漏给予补充更正。

  >>>> 一、全美住宅总价值估计

  比较总价值要算存量价值。新房数据好找,二手房数据难寻。

  先看公式:全美存量住宅总价值= 存量住宅套数*存量住宅套均总价

  第一个参数,全美存量住宅套数,远在美国的朋友帮我在Census Bureau查到了2015年住宅存量的套数:134,789,944套,加上2016年新房销售的60万套,美国住宅存量是135,389,944套,我们取大数,1.35亿套吧。

  再看第二个参数:二手房套均总价。我直接采用NAR的数据了,NAR的全称是:NationalAssociation of Realtors, 还算权威,其数据显示最近二手房交易的套均总价为27.43万美元,数据如下表:

  全美住宅价值 = 1.35亿 * 27.4万刀 =37万亿刀

  

  >>>> 二、北上广深住宅价值估计

  1)北京

  中新网北京5月10日电 (记者 于立霄)国家电网北京市电力公司今天发布消息称,2013年智能电表换装工作全面启动,北京将用3年时间,完成全市范围内的智能电表换装工作。计划到2015年底,全市630万居民用户将全部用上智能电表。

  北京电网是从2011年开始推广智能电表的。

  2011年的存量按照630万户估计,后面年份新增面积从北京市统计局获得,我采用住宅竣工面积来计算,2011年以来北京新增住宅面积共8426万平米,那么北京的住宅存量就是630万套+8426万平米。2011年前的二手房按套均90平米计算,630万套就是共5.67亿平米。

  所以,北京住宅存量总计是724万套,或者6.51亿平米,单价直接采用下图链家的数据。

  综上:北京住宅估值= 6.51亿m2*4.71万/m2 =30.6万亿RMB

  2) 上海

  在反复寻找数据无果之后,请上海电网的朋友帮了忙,因为中国的居民工商业以及不同电压等级的电费不同,因此,上海电网有居民用户的数据,感谢 State Grid。

  上海电网朋友给的数据是居民户850万,北京常住人口2000万,上海2400万,北京724万套,上海850万套,感觉蛮合理的。

  上海的套均总价,链家2016年上半年的平均数据是322万,上海今年涨幅不低,但是6月份后尤其是930后涨势缓住了,我暂且采用322*1.15=370万/套。

  谁有新的数据,告知我哦。

  综上:上海住宅估值=850万*370万=32万亿RMB

  3)广州

  中原地产研究中心提供的数据显示,住房保有税一旦开征,北京、上海等近几年投资客云集的大型城市无疑将是“税源重镇”。其中,存量住宅总套数方面,截至2009年底,北京498万套、上海650万套、广州302万套。

  这个数据没有电网的数据详尽,根据北京上海的数据,对广州的做个调整吧,调高为350万套。

  2009年后新增的面积如下表,北京上海统计局把住宅数据单列出来了,广州只有商品房销售数据,我只好简单根据北京的住宅占比定了一个75%,因而广州住宅销售面积也是有误差的。按照90平米一套估计,2009年以来广州新增住宅大约81万套,所以,广州存量为350+81=431万套,与之常住人口也吻合。

  前面的链家二手房交易表里,广州6月份是2万元每平米,广州下半年涨得较多,我上调为2万元*1.2=2.4万元,套均按90平米,套均总价按220万。

  综上:广州住宅价值=431万*220万= 9.48万亿RMB

  4)深圳

  深圳特区报讯(记者 谭德波)。市地税局副局长、新闻发言人杨龙昨日对记者表示,我市自2011年开始实行存量房评估征税工作以来,目前在规范存量房交易方面已取得初步成效。记者获悉,截至2012年年底,我市纳入评估征税的存量房总数已超过150万套。

  2012年底的存量采用税务局的征税数据,相信税务部门的数据详尽性。

  2012年后新增的套数如下表,数据来自于深圳规土委,但是规土委列示的是房地产销售数据,没分住宅和商业,我暂且按照住宅占全部销售的90%来计算。那么,2012年以后深圳共新增住宅20万套,加上2012年底存在的150万套,得出现在深圳住宅存量是170万套。(深圳大部分房子是以小产权形式存在的,俗称城中村,所以商品住宅少)

  套均总价,直接采用链家的二手房交易数据,深圳2016年上半年套均价格是370万,深圳今年涨幅不大,930后有量价齐跌的现象,我认为上半年的数据可以反映今年状况,有了新数据再更正吧。

  综上:深圳住宅估值 = 170万套*370万= 6.29万亿RMB

  北上广深住宅价值= 30.6+32+9.5+6.3=78万亿RMB=11.2万亿刀

  >>>>三、全中国住宅价值估计

  中国智能电网进入全面建设阶段,对智能电表产生了巨大的市场需求。截至2011年底,全国共约有41199万户家庭。预计到2015年全国共约有45199万户家庭,如每户都需安装智能电表,到2015年全国累计需安装5.11亿只智能电表,其中更换需求为0.59亿只。

  2011年,国家电网公司经营区域大约有3.4亿户家庭。如全覆盖,国家电网公司至2015年需累计招标4.2亿只智能电表。其中,城市家庭需安装1.89亿只智能电表,农村家庭需安装2.31亿只智能电表。

  根据上面这段新闻,我得出两个个信息:

1、一个是2011年全国有4.12亿户家庭,2015年全国将有4.52亿户;

2、另外一个是2011年全国农村/城市的比例大概是55/45;

  那么,首先能算出,2011年时,全国大概有1.85亿户城市家庭,有2.26亿户农村家庭,因为城市化的原因,我假设到2015年新增的4000万户全是城市家庭,那么2015年,城市户数是2.25亿户,农村是2.26亿户。2016年城市户数再加1500万户约为2.4亿户,农村仍然是2.26亿户。

  全国新房最新均价是7339元每平米,二手房按新房9折(美国多年平均数据是88折,中国没有相关数据,只能参照美国),城市二手住宅平均价格采用66万每套,农村是宅基地,不在产权系统内,暂且按照35万每套来估计吧。

  中国住宅估值=2.4亿*66万 +2.26亿*35万=237万亿RMB=34万亿美金

  结论:  

1、全美存量住宅总价值大约是37万亿美金,全中国是34万亿美金。考虑到美国GDP是我们的1.7倍,中国地产有泡沫了应该是没有疑议的;

2、北上广深是11.2万亿美金,卖掉北上广深可以买0.3个美国,还远不到日本当年疯狂状态。但是,如果是投资,不建议再买北上深。

  特别提示:据第一太平戴维斯的报告,北美商业地产比中国贵很多,中国是住宅和商业价格倒挂,大家关心的也是住宅,所以,我这里就不比较商业了。

来源:港股那点事
作者:特姐